KUALA LUMPUR, 21 Okt — Kerancakan pembangunan bandar raya Kuala Lumpur pada hari ini jelas kelihatan dengan pembukaan pelbagai kemudahan mewah baharu, kadar penghunian semakin meningkat, serta aliran modal yang berterusan ke dalam aset sektor hospitaliti, bidang yang sedikit masa dahulu mungkin dianggap sebagai satu segmen khusus dalam pasaran hartanah.
Persoalannya bukanlah sama ada pertumbuhan dalam sektor ini benar-benar berlaku, sebaliknya apakah faktor yang mendorongnya, serta apakah implikasinya bagi para pelabur yang sedang mengamati dengan teliti perkembangan ini.
Sebahagian daripada jawapannya terletak pada permintaan yang kukuh daripada pelabur.
Menurut firma perkhidmatan hartanah global JLL (Malaysia), jumlah transaksi hotel mewah di Kuala Lumpur mencecah kira-kira RM660 juta antara 2023 dan 2025, 14 peratus lebih tinggi berbanding tempoh yang sama sebelum pandemik dengan bahagian sektor hospitaliti mewah meningkat daripada 26 peratus kepada 30 peratus.
Pasaran hotel di bandar raya ini turut mencatatkan peningkatan hasil bagi setiap bilik tersedia (RevPAR) sebanyak 9.8 peratus dari awal tahun hingga kini, disokong oleh kadar penghunian pada purata 68.2 peratus manakala segmen mewah sahaja mencatatkan kenaikan 22.7 peratus berbanding paras sebelum pandemik pada 2019.
Sejumlah besar projek hotel mewah baharu yang sedang dalam perancangan untuk dibuka bakal menambahkan lagi bekalan bilik sehingga 2028.
Ini mendorong pelabur hartanah untuk melihat dengan lebih dekat satu kategori yang masih kurang dikenali, iaitu unit pelaburan hotel.
Secara tradisinya, pemilikan hotel melibatkan pembelian keseluruhan aset hotel.
Bagaimanapun, dalam pasaran tertentu, hotel kini ditawarkan untuk dijual secara unit demi unit, yang membolehkan pelabur individu memiliki satu unit hotel tanpa perlu membeli keseluruhan hartanah tersebut.
Walaupun pemilikan unit hotel secara individu merupakan konsep pelaburan yang sudah ada dalam pasaran, namun ia masih agak asing bagi ramai pelabur dan belum lagi mendapat sambutan yang meluas.
Keadaan ini membuka peluang untuk memberi pendedahan kepada pasaran mengenai konsep tersebut, mengetengahkan potensi manfaatnya, serta memperkenalkan pemilikan unit hotel sebagai satu pilihan pelaburan hartanah alternatif.
Sebelum ini, pelabur hartanah yang ingin mendapatkan pulangan daripada hartanah pada asasnya mempunyai dua pilihan.
Pertama ialah penyewaan hartanah konvensional, yang mana pelabur membeli, mengubah suai, dan menyewakan unit tersebut, sama ada berhubung dengan penyewa secara terus atau melalui ejen.
Kedua ialah penyewaan jangka pendek, yang mana sebuah syarikat pengurusan penginapan jangka pendek yang dilantik akan mengendalikan unit tersebut bagi pihak pemilik.
Kedua-dua model ini kekal menjadi pilihan popular sehingga sekarang namun dengan keterbatasan yang telah diterima oleh para pelabur.
Bagi penyewaan hartanah konvensional, pemilik akan menanggung kos penyelenggaraan, sumbangan kepada dana penyelenggaraan bangunan, serta pembaikan unit dan pendapatan bergantung pada usaha keras untuk mendapatkan serta mengekalkan penyewa.
Pulangan bagi penyewaan jangka pendek pula adalah berdasarkan unjuran dan bukannya terikat dengan kontrak, dengan hasil amat bergantung pada skala serta kecekapan syarikat pengurusan yang dilantik.
“Perjanjian sewaan menetapkan kadar sewa bagi tempoh tertentu walaupun keadaan pasaran berubah, manakala pengaturan penginapan jangka pendek pula bergantung pada kecekapan sesebuah syarikat pengurusan dalam menetapkan harga serta memastikan unit tersebut dihuni.
“Dalam kedua-dua situasi ini, pemilik tidak mempunyai masa yang mencukupi untuk bertindak balas apabila keadaan berubah,” kata ketua pasaran dan perhubungan antarabangsa Richmond Asia Group, Brandon Sai.
Unit pelaburan hotel dapat menangani kedua-dua masalah ini di peringkat struktur.
Seorang pelabur membeli unit berstatus komersial dalam sebuah hartanah yang beroperasi sepenuhnya sebagai sebuah hotel, di bawah satu jenama hospitaliti antarabangsa, satu standard operasi dan satu pasukan pengurusan.
Unit tersebut tidak disewakan secara berasingan, sebaliknya berfungsi sebagai sebahagian daripada inventori dalam perniagaan hotel yang beroperasi sepenuhnya, yang mana penetapan harga, pengemasan, perkhidmatan tetamu, dan pengedaran semuanya diuruskan secara berpusat.
Secara praktikalnya, perkara itu memberi kelebihan kepada pelabur dari tiga segi.
Pertama ialah beban operasi.Pengendali hotel menguruskan unit tersebut dengan cara yang sama seperti mereka menguruskan bilik lain di premis itu, jadi, pemilik tidak perlu menguruskan pertukaran tetamu, melakukan kerja pengemasan, ataupun pembaikan.
Kedua ialah pengagihan. Pemilik hartanah individu dan hos penginapan jangka pendek biasanya mencari penyewa dan tetamu sendiri, atau bergantung pada capaian terhad sesebuah syarikat pengurusan. Sebaliknya, jenama hotel antarabangsa membawa pelanggan sedia ada, program kesetiaan, akaun korporat, dan saluran tempahan mantap, yang tidak mungkin dapat dilakukan oleh mana-mana pemilik individu.
Ini menyediakan manfaat yang besar, memandangkan bahagian ahli program kesetiaan daripada jumlah penginapan hotel terus meningkat setiap tahun, dengan program kesetiaan menyumbang kepada peningkatan ketara dalam jumlah malam penginapan.
Ketiga ialah profil pulangan yang lebih stabil, disokong oleh kelebihan dari segi pengedaran serta pengurusan profesional yang berpusat. Pulangan berkait dengan prestasi hotel secara keseluruhannya, dengan memanfaatkan bilangan tetamu yang lebih ramai serta pelbagai, berbanding apa yang mampu dicapai oleh sesebuah hartanah yang diuruskan secara sendirian.
Pasukan pengurusan hasil profesional menetapkan semula kadar setiap hari berdasarkan permintaan, membolehkan pendapatan mengimbangi inflasi, sesuatu yang tidak dapat dilakukan melalui perjanjian sewa tetap.
Bagaimanapun, kelebihan ini biasanya hanya dinikmati oleh institusi dan pemilik hartanah berskala besar.
“Bagi pelabur individu, terutamanya mereka yang berada di luar negara, situasi ini agak tidak jelas dan mengelirukan, malah kurang penjelasan mengenai perbezaan antara unit pelaburan hotel dengan sekadar menyewakan hartanah.
“Jurang dalam akses dan pemahaman inilah yang menghalang ramai pelabur daripada membuat perbandingan pilihan mereka dengan sewajarnya,” kata Sai.
Memandangkan pasaran hotel di Kuala Lumpur dijangka bergerak ke arah trajektori pertumbuhan yang lebih mampan, kategori ini dijangka berkembang seiring dengan kemajuannya.
Bagi pelabur hartanah yang sedang menilai hala tuju pulangan pada masa hadapan, perbezaan utama kini bukan lagi sekadar lokasi unit atau kosnya, sebaliknya terletak pada pihak yang mengendalikan operasi tersebut, sama ada pengendali profesional yang menguruskan aset itu sebagai sebahagian daripada perniagaan yang jauh lebih besar, atau pemilik mahupun pengendali individu yang menguruskannya secara bersendirian.
